Regency Centersのモデル評価額の幅は$47.79〜$62.42。現在の株価は$75.58（2026-11-03時点）。
Regency Centers
US · Real Estate
いまの株価
$75.58
基準評価
$49.94
株価は、計算した価値より約 51% 高いです
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類似企業比較の基準の前提は$49.94。実勢株価$75.58に対し株価は、計算した価値より約 51% 高いですと算出しています。
REG類似企業比較
基準
$49.94
株価は、計算した価値より約 51% 高いです株価
$75.58
いまの株価 · 2026-11-03
時価総額
$13.84B
会社全体の市場価格
実績の利益倍率
26.2×
利益倍率
計算した価値の幅
この業種は類似企業比較を主に使います。将来キャッシュ方式は補助です。
類似企業比較
$50
キャッシュフロー評価
$108
残余利益
$56
配当割引
$57
不動産NAV
$26
株価寄り（評価＜株価）評価寄り（評価＞株価）清算価値（下限・点）いまの株価
類似企業比較メイン
$47.79 – $62.42
$49.94
株価は、計算した価値より約 51.3% 高いです
US REITは純利益が減価償却に支配されるためPERは使わない。NAREIT定義に沿い FFO=純利益+減価償却−売却損益 （FY2025、us-gaap:DepreciationDepletionAndAmortization）を分母にし、同業5社のP/FFO中央値 10.1× で1株水準を置く。売却損益 24.464百万を控除。 NOI÷キャップレートNAVは独立したキャップレート開示が倉庫に無いため出さない。 現在株価 75.58。 （コンプスのシナリオ梯子は優先順位に使わない）
キャッシュフロー評価
$97.41 – $127.21
$107.73
計算した価値は、株価より約 29.8% 高いです
計算はできますが、業種の定義上は参考です。
残余利益
$52.89 – $63.28
$55.95
株価は、計算した価値より約 35.1% 高いです
純資産に、資本コストを上回る利益を足した見積もりです。 参考として併記します。 （標本が小さいため優先度は暫定です）
配当割引
$49.84 – $73.49
$56.60
株価は、計算した価値より約 33.5% 高いです
配当割引です。無配・極端な低配当では使いません。 参考として併記します。
不動産NAV（NOI÷キャップレート）
$21.95 – $30.15
$25.72
株価は、計算した価値の約 2.9 倍です
NOI÷キャップレート−純負債 as-of 2025-12-31。
いまは計算できない手法 (8)
再調達原価（インフレ調整PP&E）
—
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GrossPPE・累計償却・現金・売掛・棚卸・総負債のいずれか不足。
収益力価値（谷正規化・成長ゼロ）
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正の営業利益履歴または資本コストの入力不足。
簡易FCFF（OCF−設備投資・成長ゼロ）
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営業CFまたは設備投資の入力不足、あるいは簡易フリーキャッシュフローが非正。
調整簿価（TE−のれん＋R&D・q=1）
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純資産・株数不足、または市場ゲート／floor_only条件を満たさない。
簿価NAV（純資産床）
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純資産が正でない、または株数不足。
収益力価値（EPV・成長ゼロ）
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正規化営業利益または資本コストの入力不足。
純流動資産価値（NCAV）
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流動資産または総負債の入力不足。
清算価値（勘定科目別掛目）
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売掛金・棚卸・総PPE・累計減価償却または現金・総負債の入力不足。
モデルと株価
類似企業比較でも株価より低い
株価の方が高い
同業より抑えめ
株価から読み取った前提
問い：いまの株価 $75.58（2026-11-03） を説明するには、成長・割引率・持続年数・追加投資利回りのどれをどれだけ置けばよいか。1軸ずつ答え、どれか1つを「正解」にはしません。
株価から読み取る前提の確認結果は、データ更新待ちです。
参考・周辺情報
業種内での位置づけ
US REITs / real estate (seed)を参照に、類似企業比較と標準指標を並べています。 実力から見た利益倍率の目安はおよそ 39.6×。 類似企業比較の中心は $49.94。成長・収益性・リスクの違いとあわせて見ます。
業種向けの見方 · 通常のキャッシュフロー評価は主表示を控える
不動産は保有資産と減価償却が純利益を支配するため、通常FCFFの1株水準は主表示にしない。USの不動産オーナーは NOI÷取引利回りキャップレート−純負債のNAV（Layer2・株価非参照）を主軸にする。キャップレートはCBRE系サーベイの物件クラス中央値（較正JSON）でありピア株価からの逆算ではない（P/FFOはLayer3の併記）。NOIまたは純負債が取れない／サービス業の銘柄は withhold しマルチプル継続。明示NAV seed帯があれば参考表示（fixture stubは鑑定ではない）。 NOI÷サーベイキャップレート（retail 0.0625）−純負債 as-of 2025-12-31（株価非参照・Layer2）。
1株あたり純資産の参考: 21.94925705872403665707947932〜30.15292878639940217682705509 USD · as-of 2025-12-31 · sec_companyfacts+survey_cap_rate
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