Kilroy Realtyのモデル評価額レンジは$64.46〜$72.54。現在の株価は$36.07（2026-10-31時点）。
Kilroy Realty
US · Real Estate
いまの株価
$36.07
基準評価
$68.90
評価の方が約 48% 上
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類似企業比較の基準ケースは$68.90。実勢株価$36.07に対し評価の方が約 48% 上と算出しています。
KRC類似企業比較
基準
$68.90
評価の方が約 48% 上株価
$36.07
いまの株価 · 2026-10-31
時価総額
$4.24B
会社全体の市場価格
評価レンジ
この業種はマルチプルを主軸。DCFは補助。
類似企業比較
$69
配当割引
$31
不動産NAV
$8
株価寄り（評価＜株価）評価寄り（評価＞株価）清算価値（下限・点）いまの株価
類似企業比較メイン
$64.46 – $72.54
$68.90
評価の方が約 47.6% 上
US REITは純利益が減価償却に支配されるためPERは使わない。NAREIT定義に沿い FFO=純利益+減価償却−売却損益 （FY2025、us-gaap:DepreciationDepletionAndAmortization）を分母にし、同業4社のP/FFO中央値 12.4× で1株水準を置く。当該FYの売却損益タグは無く、控除は0（gain_sale_unobserved）。 NOI÷キャップレートNAVは独立したキャップレート開示が倉庫に無いため出さない。 現在株価 36.07。 （コンプスのシナリオ梯子は優先順位に使わない）
配当割引
$27.16 – $39.01
$30.57
株価の方が約 18.0% 上
配当割引。無配・極端な低配当は未使用。 参考として併記。
不動産NAV（NOI÷キャップレート）
$5.33 – $11.63
$8.24
株価は評価額の約 4.4 倍
NOI÷キャップレート−純負債 as-of 2025-12-31。
いまは計算できない手法 (10)
キャッシュフロー評価
—
—
—
キャッシュの入力不足。
残余利益
—
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—
純資産または利益の入力不足。
再調達原価（インフレ調整PP&E）
—
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GrossPPE・累計償却・現金・売掛・棚卸・総負債のいずれか不足。
収益力価値（谷正規化・成長ゼロ）
—
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—
正の営業利益履歴または資本コストの入力不足。
簡易FCFF（OCF−設備投資・成長ゼロ）
—
—
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営業CFまたは設備投資の入力不足、あるいは簡易フリーキャッシュフローが非正。
調整簿価（TE−のれん＋R&D・q=1）
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純資産・株数不足、または市場ゲート／floor_only条件を満たさない。
簿価NAV（純資産床）
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純資産が正でない、または株数不足。
収益力価値（EPV・成長ゼロ）
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正規化営業利益または資本コストの入力不足。
純流動資産価値（NCAV）
—
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—
流動資産または総負債の入力不足。
清算価値（勘定科目別掛目）
—
—
—
売掛金・棚卸・総PPE・累計減価償却または現金・総負債の入力不足。
モデルと株価
成長前提が厚い
成長前提が厚い
同業比不明
株価から逆算した前提
問い：いまの株価 $36.07（2026-10-31） を説明するには、成長・割引率・持続年数・追加投資利回りのどれをどれだけ置けばよいか。1軸ずつ答え、どれか1つを「正解」にはしません。
逆算の校正結果は表示準備中。
参考・周辺情報
業種内での位置づけ
US REITs / real estate (seed)を参照に、類似企業比較と標準指標を並べています。 類似企業比較の中心は $68.90。成長・収益性・リスクの違いとあわせて見ます。
業種向けの見方 · 通常のキャッシュフロー評価は主表示を控える
不動産は保有資産と減価償却が純利益を支配するため、通常FCFFの1株水準は主表示にしない。USの不動産オーナーは NOI÷取引利回りキャップレート−純負債のNAV（Layer2・株価非参照）を主軸にする。キャップレートはCBRE系サーベイの物件クラス中央値（較正JSON）でありピア株価からの逆算ではない（P/FFOはLayer3の併記）。NOIまたは純負債が取れない／サービス業の銘柄は withhold しマルチプル継続。明示NAV seed帯があれば参考表示（fixture stubは鑑定ではない）。 NOI÷サーベイキャップレート（office 0.0650）−純負債 as-of 2025-12-31（株価非参照・Layer2）。
1株あたり純資産の参考: 5.326974433742383727834510701〜11.63228663517023745308661124 USD · as-of 2025-12-31 · sec_companyfacts+survey_cap_rate
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